歴史は繰り返すのか？(リーマンショックや世界恐慌の時にも起きた不動産抵当権ブーム)

皆さん、こんにちは。

　先に述べておくが、この記事は読者の不安をあおりたい訳でも、未来を予言している訳でもない。現実に懸念材料があるので、それを知ってほしく書いています（起きないならその方が良い）。

【世界的金融危機の時に起きている　モーゲージ（不動産抵当）債券・証券】

　２００８年リーマンショックの引き金になったサブプライムローンまたサブプライム・モゲージともいう。
そもそもモーゲージ債券とは住宅ローンを担保として債券化されたもので、銀行がこの債権を金融機関に売却し、この住宅ローン債権を証券化しモーゲージ証券とし商品化します。この証券を投資家に販売します。
　モーゲージは期限前償還というリスクがあるため、他の同等の格付け債券と比べ高利回りが特徴です。

　サブプライムローンとはプライム層（優良客）よりも下に位置する層向けとして、商品化されたものです。
つまりモーゲージの中でも信用格付けは低く、リーマンショック前にはこの商品が大量にしかも他の商品に組み込まれ販売されていました。(普通はモーゲージは政府系機関が元利払いを保証しています。)

　当時何が起きていたかといえば、所得に見合っていない住宅ローンの審査が不動産の価値が日々上昇していたため承認されていた。買っても損をせず、いずれは売って利益を出すこともできる目論見であった。
しかし、この不動産の上昇は完全にバブルであった。住宅価格が下落し大量の不良債権が出来上がり、後に金融市場は大暴落しリーマンショックにつながった。

　このようなことは、世界恐慌時にも日本のバブル時にもみられ、世界中で周期的に起きているし最近では中国でも懸念されている（モーゲージだけではなく不動産バブルも同様）。
　
【再び繰り返すか米PACEローン】

　PACEローン（Property Assessed Clean Energy = 不動産として評価されるクリーンエネルギー設備）は公的ローン制度だ。日本でも流行っている太陽光パネルや省エネの窓、エアコンの購入を融資する制度で全米で導入されている。

　配管工や修理工の人々がブローカーになり仲介手数料を稼いでいる（一人当たり最低５００ドル手数料を稼ぐ事ができる）。問題は訓練や監督を受けていないことだ。

　このローンは不動産価値に基づいており、頭金なしで固定資産税に上乗せされる。PACEは債券へ証券かされ需要は拡大している。
昨年７月に米住宅都市開発省が同ローン付き物件を連邦住宅局（FHA）が保障するローンで購入することを認めた。

　地方政府は融資業者から手数料を受け取っている。また同ローンは優先される債務である。政府が関与していて、格付けも高いことから人気が上昇している。

　気づいた方も多々いると思うが、このローンは借り手の信用は関係なくしかも税金にさらに上乗せされる。販売仲介がプロではなく手数料欲しさに売っている。
　実際には支払いが苦しくなる人が大勢でる危険性があるにも関わらず、政府の後ろ盾や信用格付けが高いことから人気が急速に上がっている。サブプライムローン危機がおきた背景とよく似ている。
　そしてここにきて、株高、新政権への期待、FRBの年数回の利上げ想定など大きなブル相場が始まる下地ができた。新政権が政策を行うようになり、米国以外の国や地域が弱まれば資本が米国に集まり上昇相場に益々拍車が掛り危険だ。

　怖がることはないが、猛烈なブル相場の中では慎重に対処しなければならない。行動にするのは本当に難しいが。

本日は、お読みいただきありがとうございました。